設計完了後の妥当性確認（セカンドオピニオン）による施工範囲最適化と、工事監理・長期修繕計画の見直し

大規模修繕工事の設計が完了した段階で、計画内容の妥当性を整理し、管理組合の意思決定を支援する目的で参画しました。
大規模修繕工事では、関係者間で維持管理の考え方に幅が生じやすいため、本件では建物の劣化状況に即して施工範囲と設計仕様を再整理し、「過不足のない計画（品質と合理性の両立）」を目指しました。あわせて、施工会社選定から工事監理までを支援し、工事後の維持管理を見据えた長期修繕計画の見直しを行いました。

物件名称	LGマンション
所在地	埼玉県
構造・規模	鉄筋コンクリート造／地上9階建／57戸
業務名	大規模修繕工事コンサルティング業務（調査・施工範囲／仕様再検討・施工会社選定補助・工事監理）、長期修繕計画見直し業務
工事項目	・下地補修工事（塗装面・タイル面）・外壁等塗装工事・鉄部等塗装工事・防水工事　o屋上・ルーフバルコニー：部分補修（塗膜防水は更新）　oバルコニー：防水更新　o共用廊下・外部階段：部分補修（塗膜防水は更新）

［課題解決例］

課題感

1.劣化状況の把握の上、施工範囲の選別

2.次回大規模修繕工事の周期の長期化

3.躯体の保護を最優先とした、計画の策定

解決施策

実施内容

1.建物調査：劣化状況を確認し、課題・優先度を整理
2.施工範囲・仕様の再検討：更新／部分補修／見送りの区分を整理し、施工範囲の妥当性を精査
3.施工会社選定支援：見積条件の統一、比較整理、質疑対応、提案内容の評価補助
4.工事監理：全工程検査、主要工程立会い、出来形確認、是正完了確認、竣工検査を実施
5.長期修繕計画見直し：修繕履歴を反映し、将来収支の成立性を再検証し対策方針を提示

長期修繕計画見直し

長期修繕計画書は長期間見直しが行われていない状況であり、物価上昇等の影響を踏まえて再試算した結果、将来の設備更新が集中する時期以降、資金不足が生じる可能性が高いことが予測されました。
実施年度の調整により、一時金徴収等を回避できる可能性はあるものの、築後年数の進行に伴い、設備更新が多発する時期に入るため、修繕積立金の改定を行わない場合、必要な修繕・更新の実施が困難となるリスクが高いことを提示しました。
また、物価上昇は社会情勢の影響を受けやすいことから、今後も定期的な計画見直しを運用に組み込む重要性を明確化しました。

管理組合様への主なアウトプット

・工事範囲検討資料（施工範囲・設計仕様の整理、優先順位の明確化）
・見積比較表
・質疑回答
・工事監理報告書（工程確認、検査結果、出来高確認、竣工検査）
・長期修繕計画の改定案（複数案）

成果

・設計完了後に、建物の劣化状況に基づき施工範囲を再整理し、過不足のない計画へ調整
・施工会社選定を比較条件整備から評価まで支援し、透明性の高い選定を補助
・全工程検査に加え、主要工程の出来形・納まり・防水層等の要点確認を実施し、品質確保と是正完了確認を徹底
・長期修繕計画を見直し、資金不足リスクを可視化した上で、改定案（複数案）と運用方針を提示