こんにちは。MRCの平松です。

大規模修繕の工事が進んでくると、理事会の中で出てきやすい言葉があります。
それが「是正工事」です。

はじめて聞くと、少し身構えてしまう言葉かもしれません。

何か問題があったのか。
工事がうまくいっていないのか。
追加で直すということなのか。
こういう印象を持ちやすいです。

でも実際には、是正工事という言葉が出ること自体が、すぐに悪い意味とは限りません。
むしろ、大規模修繕をきちんと仕上げるために、確認しながら整えていく流れの中で出てくることがあります。

管理組合として大事なのは、
「是正工事」という言葉に反応することより、
なぜ是正が必要になったのか
どこまで対応されるのか
引き渡し前に何を確認したいのか
を整理しておくことです。

今回は、大規模修繕の是正工事とは何か、どういう場面で出てきやすいのか、理事会としてどこを見ておくと分かりやすいのかをまとめてみたいと思います。

是正工事は「仕上げの調整」と考えると分かりやすい

是正工事という言葉だけ聞くと、大きなトラブルのように感じることがあります。
でも、実際にはもっと広い意味で使われます。

かなり簡単に言うと、

気になる仕上がりがある
説明されていた内容と少し違う
確認した結果、直した方がよい箇所が見つかった

こうしたときに、引き渡し前に整える対応が是正工事です。

つまり、工事全体をやり直すというより、
確認したうえで整えるための手直しや修正
と考えると分かりやすいです。

追加工事とは少し意味が違う

ここは理事会で混ざりやすいところです。

追加工事は、工事中に新たに必要性が見えてきて、工事項目そのものが増えるような場面で使われやすいです。
一方で是正工事は、すでに施工した内容について、確認のうえで整える対応として出てくることが多いです。

ざっくり整理すると、こんな違いになります。

項目	追加工事	是正工事
出てくる場面	工事中に必要な内容が増えたとき	確認後に直したい点が見つかったとき
主な理由	想定外の劣化、数量増、追加要望	仕上がり確認、不備、説明との差
理事会で見たいこと	なぜ増えるのか、予算への影響	なぜ直すのか、引き渡し前に整うか
住民説明の視点	新たに必要になった理由	きちんと確認していることの説明

この違いが見えていると、理事会でも話が整理しやすくなります。

是正工事が出ること自体は珍しくない

大規模修繕では、工事がかなり多岐にわたります。

外壁
防水
シーリング
塗装
鉄部
共用部まわり
こうしたものが順番に進みます。

そのため、完了に近づいた段階で
ここはもう少し整えたい
この部分は仕上がりを確認しておきたい
という箇所が出てくることはあります。

もちろん、内容によります。
ただ、是正工事という言葉が出たからといって、それだけで特別なことと決めつけなくても大丈夫です。

大事なのは、
何を、なぜ、どう直すのか
が見えていることです。

理事会が気にしたいのは「理由が見えるかどうか」

理事会として一番見たいのは、是正工事の理由です。

たとえば、

仕上がりにムラがあったのか
補修跡が目立ったのか
説明されていた仕様と違って見えるのか
清掃や片付けの状態も含めて整えたいのか

このあたりが分かると、理事会としてもかなり判断しやすくなります。

逆に、
「是正します」
だけだと少し分かりにくいです。

どこを
どんな理由で
どのように整えるのか
ここまで見えると、管理組合としてかなり受け取りやすくなります。

是正工事で見たいポイントを表にするとこうなる

理事会で共有しやすいように、是正工事で見たいポイントをざっくり整理するとこんな形です。

確認したいこと	見るポイント	理事会で意識したいこと
是正の理由	なぜ直す必要があるのか	単なる印象ではなく説明できるか
対象箇所	どこを直すのか	共用部か、住戸まわりか、外観か
対応方法	どのように整えるのか	再確認しやすいか
工期への影響	完了時期に影響するか	引き渡し時期に関わるか
記録の残し方	是正内容をどう残すか	次の理事会にもつながるか

この表をもとに見ると、是正工事はかなり整理しやすくなります。

仕上がりの確認で出てくることが多い

是正工事が出やすいのは、やはり仕上がり確認の場面です。

たとえば、

外壁の補修跡が思ったより目立つ
塗装の見え方にばらつきがある
共用部の納まりが少し気になる
養生を外したあとに清掃を整えたい

こうしたところです。

理事会としても、このあたりは比較的見つけやすいです。
専門知識がなくても、違和感として感じやすいからです。

だからこそ、完了検査や現場確認の場で気づいた点を、是正工事として整理する流れはかなり自然です。

住民の皆さんが気づきやすい場所は特に見たい

理事会として意識したいのは、住民の皆さんが毎日目にする場所です。

共用廊下
階段
エントランスまわり
バルコニーまわり
手すりや窓まわり

こうした場所は、少しの違和感でも気づかれやすいです。
そのため、是正工事の対象として出てきたときは、理事会としても確認しやすいところです。

見えにくいところだけでなく、
毎日の暮らしの中で目につきやすい場所
を意識して見ると分かりやすいです。

「すぐ対応する項目」と「記録しておく項目」を分けて考えたい

是正工事の話が出たとき、全部を同じ重さで見る必要はありません。

引き渡し前に整えたい項目もあれば、
記録として残して経過を見たい項目もあります。

かなり簡単に分けると、こんな見方です。

分け方	例	理事会の見方
引き渡し前に整えたい	仕上がり、清掃、見た目の違和感、施工不備	完了前に確認したい
記録として残したい	経過観察したい箇所、保証確認が必要な箇所	竣工図書や記録に残したい

この分け方があると、理事会でも話が進めやすくなります。

是正工事は「現場の話」で終わらせない方がいい

是正工事は現場で進められることが多いです。
ただ、管理組合としては、その場限りにしない方が使いやすいです。

どこを
なぜ
どう直したのか

これが記録に残っていると、後からかなり役立ちます。

完了検査の整理にもつながりますし、竣工図書や修繕履歴にも反映しやすくなります。
次の理事会でも、前回どんな確認をしていたかが分かりやすくなります。

図でかなり簡単に見るとこうなる

流れをかなり簡単に並べると、是正工事はこんな位置づけです。

工事が進む
↓
中間確認・完了前確認をする
↓
気になる点を整理する
↓
是正工事を行う
↓
再確認して引き渡しへ進む

こう見ると、是正工事は「問題が起きたから出るもの」というより、
引き渡し前に整える流れの一部
と考えやすくなります。

完了検査や竣工図書ともつながっている

是正工事は単独で終わる話ではありません。

完了検査で指摘が出ることがあります。
その対応が是正工事になります。
そして、その結果が竣工図書や記録に残っていくと、次につながりやすくなります。

つまり、

完了検査
↓
是正工事
↓
最終確認
↓
竣工図書・引き渡し

という流れで見ておくと整理しやすいです。

長期修繕計画にも少しずつ返ってくる

是正工事そのものは今回の工事の中の話です。
でも、その内容によっては、長期修繕計画や修繕履歴の見方にも影響します。

たとえば、

どの部位で調整が必要だったのか
どこを重点的に見ておく必要があるのか
次回も注意して確認したいポイントは何か

こうしたことが見えてくるからです。

そのため、是正工事の内容も、ただ終わらせるだけでなく、修繕履歴の一部として見ていくとかなり使いやすくなります。

大規模修繕コンサルがいると整理しやすい理由

是正工事の場面で大規模修繕コンサルや設計監理がいると分かりやすいのは、
確認と整理の流れを言葉にしやすい
からです。

何を指摘事項として扱うのか。
何を引き渡し前に整えたいのか。
どこまでを是正工事として整理するのか。
その内容をどう記録に残すのか。

このあたりが見えていると、理事会としても受け取りやすくなります。

リノプラのような考え方と相性がいいのもこの部分

是正工事の内容は、その場のやりとりで終わりにすると、次の理事会では見えにくくなります。

今回どこを整えたのか。
どんな確認をしたのか。
最終的にどう引き渡したのか。
これが修繕履歴や資料の中で見えるようになっていると、次の管理にかなりつながります。

長期修繕計画、工事履歴、竣工図書、確認事項がつながって見える方が、管理組合としてはずっと使いやすいです。

理事会で事前に確認したいこと

是正工事の話が出たとき、理事会で確認したいのは次のような点です。

どこを是正するのか
なぜ是正が必要なのか
引き渡し時期に影響するのか
再確認はどう行うのか
記録にはどう残すのか

このあたりが見えていると、理事会でもかなり整理しやすくなります。

よくある質問（Q&A）

是正工事があると、工事に問題があったということですか？

内容によります。
ただ、完了前の確認をしながら整えていく流れの中で出てくることもあるので、是正工事という言葉だけで大きな問題と決めなくても大丈夫です。

理事会も確認した方がいいですか？

はい。
専門的な判定を全部する必要はありませんが、どこをなぜ整えるのかが分かると、その後の説明や引き渡し確認がしやすくなります。

記録は残した方がいいですか？

かなり大事です。
どこを、なぜ、どう直したのかが残っていると、竣工図書や次の理事会でも役立ちます。

まとめ

大規模修繕の是正工事は、工事中や完了前の確認の中で見えてきた点を整えるための対応です。
名前だけ聞くと少し構えやすいですが、実際には、工事をきちんと仕上げて引き渡すための大事な流れの一つです。

理事会としては、
どこを
なぜ
どう直すのか
が見えていることが大切です。

是正工事を現場だけの話で終わらせず、完了検査、竣工図書、修繕履歴にもつなげて見ていくと、次の管理にもかなり役立ちます。

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