こんにちは。MRCの平松です。

大規模修繕の話が進んでくると、住民の皆さんからかなり聞かれることがあります。
それが、
「部屋の中に入る工事はありますか？」
という質問です。

外壁や防水の工事という説明を聞いていても、実際にどこまで影響があるのかは少し分かりにくいです。
足場がかかることは分かる。
バルコニーが使いにくくなることも何となく想像できる。
でも、住戸内への立ち入りがあるのかどうかは、生活への影響としてかなり大きい話です。

理事会としても、ここが曖昧なままだと住民説明がしにくくなります。
住戸内に入る工事があるのか。
あるとしたら、どんな場合なのか。
どこまで事前に案内したいのか。
このあたりが見えているだけでも、説明のしやすさはかなり変わります。

今回は、大規模修繕で住戸内立ち入りはあるのか、どんな場面で発生しやすいのか、管理組合が先に整理しておきたいことをまとめてみたいと思います。

先に答えを言うと「工事内容による」

最初に答えを言うと、大規模修繕で住戸内立ち入りがあるかどうかは、今回の工事内容によります。

いつも必ずあるわけではありません。
一方で、まったくないとも言い切れません。

たとえば、

外壁補修や屋上防水が中心の工事
バルコニーまわりの確認が必要な工事
サッシ、玄関扉、配管、設備更新が関わる工事

では、立ち入りの考え方がかなり変わります。

そのため、理事会としては
「ある・ない」を早く断定するより、
今回の工事で住戸内立ち入りが関わる可能性があるか
を先に整理しておく方が分かりやすいです。

外回り中心の工事なら、住戸内立ち入りがないことも多い

大規模修繕と聞いて、多くの方が思い浮かべるのは

外壁
防水
シーリング
塗装
鉄部

といった、建物の外回りや共用部の工事です。

こうした工事が中心であれば、住戸内に入らずに進められることも多いです。
もちろん、バルコニーや窓まわりでご協力をお願いすることはあります。
ただ、それと「室内に入る工事」は同じではありません。

この違いは、住民説明でもかなり大事です。
住民の皆さんからすると、バルコニーの使用制限と、部屋の中に作業員が入ることでは受け止め方がかなり違うからです。

住戸内立ち入りが出やすいのはこんな場面

住戸内立ち入りが発生しやすいのは、たとえば次のような工事です。

工事内容	住戸内立ち入りの可能性	理由
外壁補修・防水・塗装	低め	基本は外部や共用部で進むことが多い
バルコニー調査・確認	場合によってある	バルコニーへの立ち入り協力が必要なことがある
サッシ・玄関扉更新	ある	住戸に近い部分の施工や確認が必要
給排水管更新	ある（排水）	室内側の設備や配管に関わることがある
漏水調査・個別確認	場合によってある	不具合の状況確認が必要なことがある

この表を見ると分かりやすいのですが、建物全体の外回り工事と、住戸に近い設備や建具の工事では、立ち入りの考え方がかなり違います。

「バルコニー立ち入り」と「住戸内立ち入り」は分けて説明したい

ここはかなり大事なところです。

理事会の中では、ついまとめて「立ち入り」と言ってしまうことがあります。
でも、住民の皆さんにとっては意味がかなり違います。

バルコニーに立ち入る。
玄関前まで作業員が来る。
室内に入る。
この三つは、受け止め方がまったく違います。

たとえばバルコニー調査は、建物診断や工事確認の流れで必要になることがあります。
ただ、それをそのまま「住戸内立ち入りあり」と伝えてしまうと、実際以上に不安を大きくしてしまうことがあります。

だからこそ、理事会としては
どこまでが共用部側の協力で、どこからが室内立ち入りなのか
を分けて説明した方が分かりやすいです。

住戸内立ち入りがあるときに住民が気にすること

住戸内立ち入りがある場合、住民の皆さんが気にしやすいのは工事内容そのものだけではありません。

かなりよく出るのは、次のような点です。

住民が気にしやすいこと	管理組合が先に考えたいこと
いつ立ち入りがあるのか	日程の幅を早めに示せるか
在宅が必要か	立ち会い条件を整理できているか
どの場所に入るのか	室内全体なのか、限定的なのか
何分くらいかかるのか	おおよその作業時間を説明できるか
個人情報や防犯は大丈夫か	作業員管理や身分確認の流れを示せるか

つまり、住民の皆さんにとって大切なのは「立ち入りの有無」だけではなく、
どこまで、いつ、どんな形で関わるのか
が見えることです。

かなり簡単に図で見るとこうなる

流れをかなり簡単に並べると、住戸内立ち入りの整理はこんなイメージです。

今回の工事内容を整理する
↓
住戸に近い工事があるか確認する
↓
立ち入りが必要か、不要かを分ける
↓
必要なら範囲・日時・方法を整理する
↓
住民説明で先に伝える

この順番で見ると、立ち入りの話は突然出てくるものではなく、工事内容を整理した結果として見えてくるものだと分かりやすいです。

住民説明では「必要な理由」を先に伝えたい

住戸内立ち入りが必要な場合、住民説明でまず大切なのは
なぜ必要なのか
です。

工事の都合だから、だけでは伝わりにくいです。

たとえば、

配管更新で室内側の接続確認が必要
玄関扉更新で住戸側の確認が必要
漏水原因の確認で室内状況を見たい

こうした理由が見えていると、住民の皆さんも受け止めやすくなります。

理由が曖昧なまま、日程や協力依頼だけが先に出ると、不安の方が強くなりやすいです。

スケジュールは早めに幅で伝えた方が分かりやすい

住戸内立ち入りがある工事では、日程の伝え方もかなり大事です。

理事会としては、できるだけ確定してから伝えたい気持ちもあります。
でも、住民の皆さんからすると、まったく見えていない状態の方が予定を立てにくいです。

そのため、

この月のこの時期に予定している
詳しい日程は後日個別に案内する
立ち会いが必要かどうかもあわせて知らせる

というように、最初は「幅」で伝える方が分かりやすいことがあります。

工事の内容によっては、アンケートが役立つこともある

住戸内立ち入りが関わる工事では、事前アンケートが役立つことがあります。

たとえば、

日中在宅しにくい住戸が多いか
高齢の方の不安が大きいか
小さなお子さんやペットへの配慮が必要か
個別事情がありそうか

こうしたことが分かると、管理組合としても説明や案内の仕方を考えやすくなります。

立ち入りの話は、工事そのものより「生活との調整」が大きいからです。

大規模修繕コンサルがいると整理しやすい理由

住戸内立ち入りの話が分かりやすくなるかどうかは、工事内容の整理の仕方にかなり左右されます。

どの工事で必要なのか。
住戸全体に共通するのか、一部住戸だけなのか。
住民説明ではどこまで先に言いたいのか。
日程や立ち会い条件をどう伝えたいのか。

このあたりを整理すると、理事会としてもかなり案内しやすくなります。

大規模修繕コンサルが入る意味は、こうした
工事の中身を住民説明できる形に整理すること
にもあります。

長期修繕計画とつながるのはこの部分

住戸内立ち入りが関わる工事は、長期修繕計画の中でも設備更新や建具更新に関係することが多いです。

つまり、今回立ち入りが必要かどうかを考えることは、
そのまま今後どの工事項目をどう位置づけるか
にもつながります。

たとえば、

今回は外壁中心なので室内立ち入りは基本ない
次回の給排水管更新では住戸内工事がありそう
将来的な玄関扉更新では個別案内が必要

こうした見通しがあると、長期修繕計画もかなり現実に合いやすくなります。

リノプラのような考え方と相性がいいのもこの部分

住戸内立ち入りの話が分かりにくくなりやすいのは、工事内容、住民説明、将来計画が別々に見えているからです。

今回の大規模修繕
設備更新のタイミング
住民説明の記録
工事中の問い合わせ内容
こうしたものがつながって見えると、次の理事会でもかなり整理しやすくなります。

特に、住戸内立ち入りのように生活への影響が大きいテーマは、そのとき限りで終わらせず、履歴として残しておく意味が大きいです。

理事会で先に確認したいこと

住戸内立ち入りがあるかどうかを整理するとき、理事会で先に確認したいのは次のような点です。

今回の工事で住戸に近い作業はあるか
バルコニー立ち入りと室内立ち入りを分けて説明できるか
立ち会いが必要かどうか見えているか
日程をどの段階で案内できそうか
住民が不安に感じやすい点を先に整理できるか

このあたりが見えていると、住民説明もかなり進めやすくなります。

よくある質問（Q&A）

大規模修繕で部屋の中に入る工事は必ずありますか？

必ずではありません。
外壁や防水が中心の工事なら、住戸内立ち入りがないことも多いです。
ただし、給排水管や建具更新などでは必要になる場合があります。

バルコニー立ち入りと住戸内立ち入りは同じですか？

同じではありません。
住民の受け止め方がかなり違うので、管理組合としても分けて説明した方が分かりやすいです。

理事会は何を一番確認すればいいですか？

今回の工事で、室内立ち入りが本当に必要かどうか、その理由は何か、住民にどう伝えるか、この3つが見えていると整理しやすいです。

まとめ

大規模修繕で住戸内立ち入りがあるかどうかは、今回の工事内容によって変わります。
外回り中心の工事ならないことも多いですが、設備更新や建具工事では関わってくることがあります。

管理組合として大切なのは、ある・ないを急いで答えることより、
なぜ必要か、どこまで関わるか、どう説明するか
を先に整理しておくことです。

住戸内立ち入りの話は、工事の話であると同時に、住民の暮らしへの影響の話でもあります。
だからこそ、工事内容の整理と住民説明を一緒に考えていくことが大切です。

関連記事

大規模修繕の仮設計画とは？住民トラブルを減らすために見ておきたいこと
https://mrc-archi.com/news/786/

大規模修繕の工程表はどう読む？管理組合が確認したい基本の見方
https://mrc-archi.com/news/801/

給排水管の更新は大規模修繕と一緒に考える？管理組合が整理したい基本の考え方
https://mrc-archi.com/news/803/