こんにちは。MRCの平松です。

長期修繕計画を確認していると、計画表の最後が30年後までになっているものもあれば、40年後、50年後まで作られているものもあります。

そこで管理組合の方から、次のような質問をいただくことがあります。

「長期修繕計画は30年分あれば十分ですか」

「40年先まで作っても、予測が外れるのではないですか」

「計画期間が長い方が、よい長期修繕計画なのでしょうか」

先に結論をお伝えすると、計画期間は長ければ長いほどよい、というわけではありません。

一方で、30年までしか見ないと、給排水管やサッシ、玄関扉など、30年を超えた時期に予定される高額な工事が計画から外れてしまうことがあります。

管理組合が確認したいのは、単に「何年分あるか」ではありません。

今後予定される高額な修繕を、計画期間の中で確認できるか。

ここが計画期間を考えるときの基準になります。

今回は、長期修繕計画は30年で十分なのか、40年先まで見る意味は何か、管理組合が計画期間を確認するときのポイントを整理します。

国土交通省が示す計画期間の考え方

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、計画期間について、次の条件を示しています。

30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上

大規模修繕工事の一般的な周期は、建物の仕様や状態によって異なりますが、おおむね12年から15年程度です。

そのため、30年間の計画であれば、通常は大規模修繕工事を2回程度確認できます。

ただし、ここで注意したいのは、30年は「標準的な最低条件」であり、すべてのマンションにとって十分な期間とは限らないことです。

30年計画と40年計画の違い

30年計画と40年計画の主な違いを整理すると、次のようになります。

比較項目	30年計画	40年計画
大規模修繕工事	2回程度を確認しやすい	2回から3回程度を確認できる場合がある
給排水管更新	計画期間外になることがある	更新時期を含めやすい
サッシ・玄関扉	計画期間外になりやすい	取替え時期を確認しやすい
高額設備更新	一部が計画外になる可能性がある	将来の高額支出を把握しやすい
工事費の予測精度	長期計画より予測しやすい	先の年度ほど不確定要素が増える
積立金の検討	直近の収支を確認しやすい	将来の資金不足を早めに把握しやすい

30年計画は、直近の大規模修繕と資金状況を確認するうえでは使いやすい計画です。

40年計画は、その先に予定される設備更新や建具更新まで含めて、修繕積立金の見通しを確認しやすくなります。

30年を超えた頃に高額工事が集中することがある

マンションの修繕では、外壁塗装や屋上防水だけを考えればよいわけではありません。

築年数が進むと、次のような工事が候補に入ります。

• 給水管や排水管の更新
• サッシや玄関扉の改修
• エレベーターのリニューアル
• 配電盤や幹線設備の更新
• 機械式駐車場の更新や撤去
• 共用部の消防設備や通信設備の更新

これらは、マンションの仕様や過去の修繕状況によって時期が変わります。

ただし、30年前後から40年頃にかけて、大きな費用が必要になる工事が重なることはあります。

30年で計画を切ってしまうと、その直後に予定される工事が収支計画に入らないことがあります。

その結果、30年時点では修繕積立金が足りているように見えても、計画期間を延ばした途端に不足が見える場合があります。

計画期間外の工事も確認する

30年計画だからといって、30年を超えた工事をまったく考えなくてよいわけではありません。

長期修繕計画には、計画期間内に工事時期が来ない項目についても、計画期間外の予定工事として示す方法があります。

理事会では、計画表の最後の年度だけでなく、次の点も確認してください。

確認項目	理事会で見たい内容
計画期間	何年先まで作られているか
大規模修繕の回数	計画内に2回以上含まれているか
計画期間外の工事	30年を超える更新工事が示されているか
高額工事	給排水管、サッシ、エレベーターなどが入っているか
収支計画	高額工事を含めても資金が不足しないか
見直し時期	次にいつ計画を更新するか決まっているか

重要なのは、30年か40年かを形式的に決めることではありません。

計画期間の外側に、どのような工事が残っているかを把握することが必要です。

40年計画なら安心とは限らない

40年や50年の長期修繕計画を見ると、長い期間を検討しているため安心できるように感じます。

ただし、計画期間が長いだけでは十分ではありません。

40年計画であっても、次のような状態では実際の判断に使いにくくなります。

• 工事単価の根拠が古い
• 給排水設備の更新が入っていない
• 前回工事の内容が反映されていない
• すべての工事を一律の周期で設定している
• 物価上昇が考慮されていない
• 修繕積立金の収支が赤字のままになっている

長期修繕計画の質は、計画期間の長さだけでは決まりません。

工事項目、修繕周期、工事費、収支計画が、マンションの実情に合っているかを一緒に確認する必要があります。

長期間になるほど予測には幅が出る

将来の工事費を正確に予測することには限界があります。

特に40年、50年先になると、次のような条件が変わる可能性があります。

• 資材価格
• 人件費
• 消費税
• 建築基準や法制度
• 修繕工法
• 設備の仕様
• 居住者の要望
• マンションの利用状況

そのため、40年計画を作ったからといって、40年間そのまま使えるわけではありません。

長期修繕計画は、将来を完全に予測する資料ではなく、現時点で想定できる工事と資金の見通しを整理する資料です。

計画期間を長くした場合も、一定の間隔で見直すことが前提になります。

長期修繕計画は5年程度ごとに見直す

国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画を5年程度ごとに見直す考え方が示されています。

見直しでは、主に次の内容を更新します。

• 実施した修繕工事の反映
• 建物や設備の劣化状況
• 工事単価
• 修繕周期
• 修繕積立金残高
• 将来の収入と支出
• 管理組合の要望

つまり、40年計画を一度作って終わりにするのではなく、5年程度ごとに計画の開始年度を更新し、そこから先の30年から40年を見直していくイメージです。

図にすると、次のようになります。

計画作成時
今から40年先まで確認
↓
5年後
実績を反映して、再び将来を確認
↓
さらに5年後
工事費や設備状況を更新
↓
常に将来の高額工事が見える状態を保つ

このように、長期修繕計画は固定された予定表ではなく、定期的に更新する資金管理の資料として考えます。

どのマンションでも40年計画が必要？

すべてのマンションで、一律に40年計画が必要とは限りません。

次のようなマンションでは、30年を超えた期間まで確認する意味が大きくなります。

• 築年数が20年を超えている
• 給排水管の更新をまだ実施していない
• サッシや玄関扉の更新予定がない
• エレベーターや機械式駐車場がある
• 30年目以降に高額工事が集中している
• 修繕積立金の増額を検討している
• 一時金や借入れを避けたい

一方で、30年計画であっても、計画期間外の工事が整理され、定期的に見直されていれば、実務上使いやすい計画になることがあります。

計画期間だけで良し悪しを判断せず、マンションの築年数や設備構成に合わせて決めることが必要です。

新築マンションでは30年より先も見たい

新築時の長期修繕計画では、30年目頃までに予定される大規模修繕や設備更新を確認します。

ただし、30年を超えた時期に予定される給排水管、サッシ、玄関扉などが計画から外れていると、将来必要となる積立額を低く見積もってしまう可能性があります。

特に、新築時の修繕積立金が低く設定されている場合は注意が必要です。

初期の負担を抑えることだけでなく、30年後、40年後にどのような工事が予定されているかまで確認し、段階的な増額が現実的かどうかを検討します。

既存マンションでは過去の工事を反映する

既存マンションの計画期間を考えるときは、築年数だけでなく、これまでの修繕履歴を確認します。

たとえば、築30年のマンションでも、すでに給排水管を更新している場合と、何も実施していない場合では、これから40年間に必要となる工事が異なります。

確認したいのは、次の内容です。

• 前回の大規模修繕で何を実施したか
• 防水や塗装の仕様は何か
• 設備更新を実施したか
• 見送った工事があるか
• 次回に持ち越した課題は何か

過去の実績を反映せず、標準的な周期を当てはめただけでは、マンションの実情に合った計画にはなりません。

計画期間を決めるときの流れ

管理組合が計画期間を検討するときは、次の順序で整理すると分かりやすくなります。

現在の築年数と設備構成を確認する
↓
過去の修繕履歴を整理する
↓
今後の大規模修繕時期を確認する
↓
給排水管やサッシなどの高額工事を確認する
↓
高額工事が見える期間まで計画を延ばす
↓
修繕積立金の収支を確認する
↓
5年程度ごとに見直す

30年か40年かは、最初に決めるものではありません。

必要となる工事を整理した結果として、適切な計画期間が見えてきます。

MRCが長期修繕計画で確認していること

MRCでは、国土交通省のガイドラインを基にしながら、実際の施工相場を反映した長期修繕計画を作成しています。

計画期間だけを長くするのではなく、建物の仕様、過去の修繕履歴、設備更新、修繕周期、工事費、収支状況を整理し、管理組合が判断に使える計画を目指します。

また、長期修繕計画は作成後の運用も必要です。

実施した工事や費用を反映し、定期的に更新することで、将来の修繕と資金の見通しを保つことができます。

よくある質問（Q&A）

長期修繕計画は最低何年必要ですか？

国土交通省のガイドラインでは、30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とされています。

30年計画では不十分ですか？

必ずしも不十分ではありません。ただし、給排水管やサッシなど、30年を超えた時期に予定される工事が計画から外れていないか確認する必要があります。

40年計画にすれば修繕積立金不足を防げますか？

計画期間を延ばすだけでは防げません。工事項目、工事費、修繕周期、積立額が実態に合っているかを確認し、定期的に見直す必要があります。

50年や60年の計画を作ることもできますか？

作成することはできます。ただし、先の年度ほど工事費や修繕時期の不確定要素が増えます。長期間の計画でも、5年程度ごとの更新を前提に考えます。

計画期間外の工事はどう扱いますか？

計画期間内に実施予定がない工事でも、将来予定される高額工事として別に示し、次回の見直しで計画内に取り込んでいく方法があります。

まとめ

長期修繕計画は、30年あれば必ず十分というわけでも、40年なら必ず安心というわけでもありません。

国土交通省のガイドラインでは、30年以上で、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上を基本としています。

ただし、30年を超えた時期には、給排水管、サッシ、玄関扉などの高額な更新工事が予定されることがあります。

管理組合が確認したいのは、計画期間の数字そのものではなく、将来の高額工事が収支計画に反映されているかです。

30年計画でも、計画期間外の工事が整理され、定期的に見直されていれば利用できます。

40年計画でも、工事費や修繕履歴が適切に反映されていなければ、実際の判断には使いにくくなります。

今後必要になる工事を整理し、その工事が見える期間まで計画する。そして、5年程度ごとに実績と状況を反映する。

この考え方で長期修繕計画を運用することが、将来の資金不足を早めに発見することにつながります。

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