こんにちは。MRCの平松です。

管理組合の方とお話ししていると、大規模修繕の準備が進んできたところで、よく出てくるのがこんな疑問です。

「外壁や防水は大規模修繕で考えるとして、給排水管の更新は一緒に考えた方がいいのでしょうか」

これはかなり自然な悩みだと思います。

外壁や屋上防水は目に見えやすいので、理事会でも話題になりやすいです。
一方で、給水管や排水管は普段あまり見えません。
そのため、必要性は感じていても、いつ、どのタイミングで、どこまで考えるべきかが少し分かりにくくなりやすいです。

しかも、給排水管の更新は、工事そのものだけでなく、

今の劣化状況
大規模修繕との工程の相性
住民への影響
長期修繕計画との関係
修繕積立金の見通し

こうしたことが一緒に関わってきます。

だからこそ、単純に
「一緒にやるべき」
「別で考えるべき」
と決めるより、管理組合として何を基準に整理するかを見た方が分かりやすいです。

今回は、給排水管の更新は大規模修繕と一緒に考えるべきなのか、理事会が整理したい基本の考え方をまとめてみたいと思います。

先に答えを言うと「一緒に考える価値はある」

最初に結論から言うと、給排水管の更新は、大規模修繕と一緒に考える価値がかなりあります。

ただし、必ず同時施工にするべき、という意味ではありません。

ここで大事なのは、
工事を一緒にやるかどうか
より先に、
検討を一緒にするかどうか
です。

つまり、

今回は外壁と防水が中心だけれど、給排水管の劣化状況も確認しておく
同時更新まではしなくても、長期修繕計画の中で位置づけを見直す
工程や住民影響を踏まえて、今後どの時期が現実的か整理しておく

こうした意味で「一緒に考える」ことには、かなり意味があります。

なぜ給排水管だけ別で考えにくいのか

給排水管の更新が単独で整理しにくいのは、建物全体の修繕とかなり関係しているからです。

たとえば、

共用部の工事と動線が重なる
足場や仮設の計画と関係する
住戸内に入る工事が必要になることがある
仕上げの復旧も含めて考える必要がある
修繕積立金の使い方にも影響する

こうしたことです。

つまり、給排水管の更新は設備の話ではありますが、実際には建物全体の修繕の流れの中で見た方が分かりやすいことが多いです。

一緒に考える場合と、別で考える場合の違い

かなりざっくり整理すると、こうなります。

考え方	特徴	理事会で見たいこと
大規模修繕と一緒に考える	建物全体の修繕と設備更新をまとめて整理しやすい	工程、住民説明、予算の整合
給排水管を別で考える	設備だけを切り出して判断しやすい	更新時期、住戸内工事の負担、単独実施の現実性

ここでポイントなのは、「別で考える」が悪いわけではないことです。
ただ、別で考えるにしても、大規模修繕と無関係にはできません。

だから、まずは一緒に検討して、そのうえで分けるかどうかを決める方が整理しやすいです。

一緒に考えた方がよい理由1　長期修繕計画との整合が取りやすい

給排水管の更新は、長期修繕計画の中でもかなり重要なテーマです。

なぜなら、外壁や防水と違って、設備更新は見た目では分かりにくいのに、費用への影響が大きいからです。

長期修繕計画の中で、

給排水管を何年目に見込んでいるか
更生なのか更新なのか
今回は外回り中心で、設備は次回に位置づけるのか
その場合、資金計画はどうなるか

このあたりが見えていないと、後から話が分かりにくくなります。

大規模修繕と一緒に考えると、今回やること・次に回すことの整理がかなりしやすくなります。

一緒に考えた方がよい理由2　住民説明がしやすい

給排水管の更新は、住民の皆さんにとってかなり関心が高いテーマです。

なぜなら、場合によっては

断水や使用制限
住戸内立ち入り
キッチンや洗面まわりへの影響
工事期間中の生活調整

が関わることがあるからです。

そのため、理事会としても、外壁や防水の説明とは別に、設備更新の話をどう伝えるかを考える必要があります。

ここで大規模修繕と完全に切り離してしまうと、住民の皆さんから見ると
「建物全体の工事の話なのに、設備の話が途中から別に出てきた」
という印象になりやすいです。

最初から一緒に整理しておくと、かなり説明しやすくなります。

一緒に考えた方がよい理由3　将来の二度手間を減らしやすい

理事会として気にしたいのは、工事を分けた結果、あとでまた同じような調整が必要になることです。

たとえば、

共用部をきれいにしたあとで設備工事のために一部をやり直す
仮設や周知を改めて組み直す
住民説明をもう一度同じように行う

こうしたことが起こることがあります。

もちろん、全部を一度にまとめればよい、という話ではありません。
ただ、今後の流れを見ないまま切り分けると、管理組合としても住民の皆さんにとっても分かりにくくなります。

では、必ず同時施工にした方がいいのか

ここは分けて考えたいところです。

同時に考えることと、同時に施工することは同じではありません。

同時施工にするかどうかは、

今の劣化状況
住戸内工事の必要性
工期の長さ
住民負担
修繕積立金の状況

によって変わります。

つまり、理事会として大切なのは、
「大規模修繕だから設備も全部同時」
と決めることではなく、
同時に考えたうえで、同時施工が本当に合うかを判断すること
です。

こんな管理組合は一緒に考えた方が整理しやすい

特に、次のような管理組合では、給排水管更新を大規模修繕と一緒に考えた方が整理しやすいです。

管理組合の状況	一緒に考えたい理由
築年数が進み、設備更新も視野に入ってきた	外回りだけでなく設備も将来計画に入れたい
長期修繕計画が少し古い	今の工事費や更新時期とずれている可能性がある
大規模修繕の準備を始めている	今回やることと次回に回すことを分けやすい
修繕積立金の見通しを整理したい	外壁・防水・設備を分けずに資金計画を見やすい
理事交代があり、履歴が分かりにくい	今のうちに整理して次の理事会につなげやすい

一緒に考えるときに理事会が見たいポイント

理事会で整理しやすいように、確認したいポイントを表にするとこんな形です。

確認したいこと	見るポイント	理事会で考えたいこと
劣化状況	漏水、赤水、更新歴、配管種別	今すぐ性があるか
工事の関係性	共用部、仮設、仕上げ復旧との関係	同時施工のメリットがあるか
住民影響	断水、立ち入り、生活制限	説明や合意形成がしやすいか
資金計画	修繕積立金、借入、一時金の必要性	今回含める現実性があるか
長期修繕計画	次回以降との切り分け	今回やること・次に回すことが見えるか

このあたりが見えていると、「一緒に考える」ことの意味がかなりはっきりしてきます。

ながれを見るとこうなる

流れを並べると、こんなイメージです。

大規模修繕を考え始める
↓
外壁・防水だけでなく給排水管の状況も確認する
↓
長期修繕計画と照らして整理する
↓
今回やるか、次回に回すかを決める
↓
住民説明と資金計画につなげる

この流れで見ると、給排水管の更新は「別テーマ」ではなく、大規模修繕を考える中で一緒に整理したいテーマだと分かりやすいです。

大規模修繕コンサルがいると整理しやすい理由

給排水管更新をどう位置づけるかは、理事会だけで整理しようとすると少し難しいことがあります。

外回りの工事との関係
住戸内への影響
資金計画との整合
長期修繕計画への反映
住民説明の順番

こうしたことを一緒に見ていく必要があるからです。

大規模修繕コンサルが入る意味は、まさにこの「設備更新を建物全体の流れの中で整理する」ことにもあります。

リノプラのような考え方と相性がいいのもこの部分

給排水管更新の話が分かりにくくなりやすいのは、資料が別々になりやすいからです。

長期修繕計画は別。
前回工事の履歴も別。
設備診断や更新歴も別。
今回の大規模修繕資料も別。

この状態だと、理事会では毎回つなぎ直す必要があります。

だからこそ、長期修繕計画、修繕履歴、設備更新の考え方、将来収支がつながって見える方がかなり整理しやすいです。
給排水管更新は、そういう「情報を一つの流れで見たいテーマ」の代表だと思います。

よくある質問（Q&A）

給排水管の更新は大規模修繕と必ず同時にやるべきですか？

必ずではありません。
ただし、検討自体は一緒にした方が整理しやすいことが多いです。
そのうえで、同時施工が合うかどうかを判断する方が分かりやすいです。

大規模修繕とは別で設備更新をしても大丈夫ですか？

もちろん可能です。
ただ、仕上げ復旧や住民説明、資金計画との関係を見たうえで分ける方が、管理組合として整理しやすくなります。

理事会は何から確認すればいいですか？

まずは、給排水管の劣化状況、更新歴、長期修繕計画での位置づけ、この3つを見ると整理しやすいです。

まとめ

給排水管の更新は、大規模修繕と必ず同時施工にするべきとは限りません。
ただ、検討は一緒に進めた方がかなり整理しやすいテーマです。

なぜなら、工事の工程、住民への影響、資金計画、長期修繕計画との関係がかなり深くつながっているからです。

理事会としては、
今回一緒にやるか
次回に回すか
を早く決めることより、
まず一緒に整理してみること
の方が大切です。

そこが見えてくると、長期修繕計画も、大規模修繕コンサルの役割も、住民説明の流れもかなり分かりやすくなります。

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