- ブログ
修繕積立金の値上げは必要？管理組合が考えたい基本的なポイント
こんにちは、MRCの平松です。
管理組合の方とお話ししていると、修繕積立金について
「このままで本当に足りるのだろうか」
「値上げの話が出ているけれど、どう考えればよいのかわからない」
というご相談をいただくことがあります。
修繕積立金の値上げは、理事会の中でも住民の皆さまの間でも、どうしても重たい話題になりやすいものです。
毎月の負担に関わることですし、できれば触れたくないと感じる方も多いと思います。
ただ、マンションを長く維持していくためには、必要な修繕に必要な資金を準備していくことが欠かせません。
そのためには、今の積立水準が本当に現実に合っているのかを、一度落ち着いて確認することが大切です。
今回は、修繕積立金の値上げを考えるときに、管理組合としてどのような点を整理しておきたいかを、できるだけわかりやすくお伝えします。
値上げの話が出てくる理由
修繕積立金の値上げが話題になるのには、いくつかの背景があります。
一番大きいのは、将来必要になる修繕費と、今の積立水準との間にずれが出てくることです。
長期修繕計画を見直したときに、以前に想定していたより工事費が高くなっていたり、これまで想定していなかった設備更新の必要性が見えてきたりすることがあります。
また、以前に作られた長期修繕計画の金額が、今の相場感と合わなくなっていることも少なくありません。
計画上は足りているように見えても、実際に工事を考える段階になると、「思った以上に費用がかかる」ということがあります。
私が管理組合の方からご相談を受ける中でも、
「これまで特に問題がないと思っていたのに、見直してみると将来の資金が厳しそうだった」
というケースは珍しくありません。
値上げの前に整理したいこと
修繕積立金の値上げは、いきなり結論を出すものではないと思っています。
まずは、なぜその話が出ているのかを整理することが大切です。
今の積立水準が本当に足りないのか。
足りないとしたら、どのくらい不足するのか。
その背景にあるのは、工事費の上昇なのか、長期修繕計画の古さなのか、それとも設備更新の見込みなのか。
こうしたことが整理できていないまま「値上げが必要です」と言っても、理事会の中でも住民の皆さまの間でも、なかなか納得しにくいと思います。
値上げの話が出たときこそ、数字だけを見るのではなく、その背景まで落ち着いて整理することが必要です。
長期修繕計画との関係を確認する
修繕積立金の値上げを考えるときに、切り離せないのが長期修繕計画です。
長期修繕計画では、将来どのような工事や更新が必要になるか、そのためにどのくらいの費用を見込むかを整理しています。
つまり、修繕積立金が足りるかどうかを考えるときの土台になる資料です。
ただ、長期修繕計画の内容が古いままだと、そこから導かれる積立金の考え方も現実とずれてしまいます。
工事費の見込みが古かったり、設備更新が十分に反映されていなかったりすると、今の積立額が適切かどうかを正しく判断しにくくなります。
そのため、修繕積立金の値上げを考えるときは、まず長期修繕計画が今の建物や相場感に合っているかを確認することが大切です。
本当に不足するのかを見極める
値上げの話になると、どうしても「足りないらしい」という漠然とした不安だけが先に広がってしまうことがあります。
でも、管理組合として必要なのは、感覚ではなく、どの程度の不足が見込まれるのかを整理することです。
将来必要になる工事費の見込みに対して、今の積立状況でどこまで対応できそうなのか。
いつ頃、どのくらい厳しくなりそうなのか。
その不足は一時的なものなのか、それとも長期的に続く見込みなのか。
こうしたことが見えてくると、理事会の中でも話し合いがしやすくなります。
逆に、ここが曖昧なままだと、「何となく不安」「何となく反対」という状態から抜け出しにくくなります。
値上げだけが答えとは限らない
ここはとても大切なところですが、修繕積立金が足りない可能性があるからといって、すぐに値上げだけが答えになるとは限りません。
まずは長期修繕計画を整理し、工事の内容や時期に無理がないかを確認することが必要です。
そのうえで、優先順位の考え方や、今後の進め方も含めて見ていくことが大切です。
もちろん、将来的な支出に対して今の積立水準が明らかに足りていない場合は、どこかで見直しが必要になることもあります。
ただ、そのときも「足りないから上げる」という話だけではなく、なぜ必要なのか、ほかにどんな選択肢があるのかを整理して考えることが重要です。
値上げを先送りすると起きやすいこと
修繕積立金の見直しは難しいテーマなので、できれば先送りしたくなる気持ちもよくわかります。
ただ、課題が見えているのに何も整理しないままでいると、後になってもっと難しい状況になることがあります。
たとえば、大規模修繕が近づいてから資金不足が明らかになると、理事会として短期間で難しい判断をしなければならなくなります。
工事内容の見直し、一時金の検討、借入の可能性、住民説明など、同時に考えなければならないことが増えてしまいます。
しかも、その段階になると住民の皆さまにも急な負担感が生まれやすく、合意形成も難しくなりがちです。
早めに整理しておけば、時間をかけて説明しながら考えることができます。
値上げそのものが目的なのではなく、後になって慌てないために、早めに状況を見ておくことが大切だと思います。
住民説明で大事になること
修繕積立金の値上げは、理事会だけで完結する話ではありません。
区分所有者の皆さまにとって毎月の負担に関わるため、説明の仕方がとても大切です。
そのときに必要なのは、単に「将来足りないから上げたい」という説明ではなく、
なぜ今見直しが必要なのか。
どのような工事が将来見込まれているのか。
今の積立水準だと何が難しくなりそうなのか。
そのうえで、どういう考え方で見直しを検討しているのか。
こうした流れで整理して伝えることだと思います。
住民の皆さまも、負担が増える話に簡単には賛成しにくいものです。
ただ、背景や必要性がきちんと共有されていれば、受け止め方は大きく変わります。
だからこそ、数字だけではなく、考え方を含めて説明できる状態にしておくことが大切です。
よくあるご相談
ここで、修繕積立金の値上げについて、実際によくいただくご相談をいくつかご紹介します。
値上げは早めに考えた方がいいのか
はい。課題が見えているなら、早めに整理した方がよいと思います。
直前になってから考えるより、段階的に説明しながら進めやすくなるからです。
値上げ以外の方法もあるのか
状況によっては、工事内容や時期の整理、一時金、借入などを含めて検討することもあります。
ただし、それぞれにメリットと負担があるため、比較しながら考えることが大切です。
住民の反発が心配
それは自然なことだと思います。
だからこそ、結論だけを伝えるのではなく、なぜ必要なのか、どんな背景があるのかを丁寧に整理しておくことが大切です。
まとめ
修繕積立金の値上げは、管理組合にとって簡単に決められるテーマではありません。
ただ、マンションをこれから先も適切に維持していくためには、今の積立水準が現実に合っているのかを確認することがとても大切です。
値上げの話が出てきたときは、まず長期修繕計画の内容を見直し、将来必要になる工事と費用、今の積立状況との関係を整理することが必要です。
そのうえで、本当に不足が見込まれるのか、どのような選択肢があるのかを落ち着いて考えていくことが大切だと思います。
修繕積立金の見直しは、できれば避けたいテーマかもしれません。
でも、後から慌てるより、早めに状況を把握して、住民の皆さまに説明できる形にしておく方が、管理組合としては進めやすいはずです。
MRCでは長期修繕計画のプラットフォーム『リノプラ』を提供しています。
建物を3Dモデリングし、一級建築士事務所が長期修繕計画を策定した上で、維持管理を伴走する仕組みですので、お悩みの管理組合様はぜひご検討ください。
関連記事
お知らせ一覧
