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大規模修繕は何から始める？管理組合で最初に整理しておきたいこと
こんにちは、MRCの平松です。
管理組合の方とお話ししていると、大規模修繕について一番最初に出てくるのはこんな言葉です。
「そろそろ大規模修繕の時期だとは思うけれど、何から始めればいいのかわからない」
これは本当によく聞く相談です。
マンション管理は長く続くものですが、大規模修繕は何度も経験するものではありません。多くの理事の方にとっては、初めて向き合うテーマです。
そのため、いざ理事会で話題に上がっても
・施工会社を探すのか
・調査をするのか
・長期修繕計画を見直すのか
どこから手を付ければよいのか迷ってしまうことが多いと思います。
ただ、大規模修繕は最初の進め方を間違えなければ、必要以上に難しく考えるものではありません。
まずは順番を整理して進めていくことが大切です。
今回は、大規模修繕を考え始めたときに、管理組合として最初に整理しておきたいポイントをお話しします。
まず建物の状態を知る
大規模修繕というと「工事」のイメージが強いかもしれません。
ただ、いきなり工事内容を考えるのは少し早いです。
最初に大切なのは、今の建物の状態を知ることです。
マンションは年数が経つにつれて、少しずつ劣化していきます。
・外壁のひび割れ
・シーリングの劣化
・屋上防水の傷み
・鉄部のサビ
・共用部分の設備の老朽化
こうした劣化は、見た目で分かるものもあれば、専門的に確認しないと判断が難しいものもあります。
理事会の中で
「外壁が少し傷んでいる気がする」
「そろそろ防水が心配」
という話が出ることもありますが、それだけで工事内容を決めるのは難しいです。
まずは今の建物の状態がどうなっているのかを確認すること。
これが大規模修繕の出発点になります。
長期修繕計画を確認する
次に見ておきたいのが長期修繕計画です。
長期修繕計画は、マンションの将来の修繕を見通して作られている計画です。
その中には、大規模修繕の時期や想定工事費なども整理されています。
理事会として確認しておきたいのは
・大規模修繕の予定時期
・どのような工事が予定されているのか
・どのくらいの費用を想定しているのか
・修繕積立金とのバランス
こうした内容です。
ただ、ここで気をつけたいのは、長期修繕計画は必ずしも最新とは限らないということです。
古い計画のままになっているマンションも少なくありません。
また、最近は工事費の上昇もあり、昔の想定とは状況が変わっていることもあります。
そのため、長期修繕計画は参考にしつつ、今の建物状況と照らし合わせて考えることが大切です。
理事会の中で不安を整理する
大規模修繕の話が進みにくくなる理由のひとつに、理事会の中で不安や疑問が整理されていないことがあります。
例えばこんな声があります。
・工事費がどのくらいになるのか心配
・施工会社をどう選べばいいのかわからない
・管理会社に任せていいのか不安
・住民説明をどう進めればいいのかわからない
こうした疑問は、どの管理組合でも出てくるものです。
ただ、それを曖昧なままにしてしまうと、議論がなかなか前に進みません。
まずは理事会の中で
何が一番不安なのか
どこを整理したいのか
を共有しておくと、その後の進め方が見えやすくなります。
工事より準備が大切
大規模修繕は、工事そのものよりも工事に入るまでの準備がとても大切です。
実際には、次のような流れになります。
・建物調査
・工事内容の整理
・施工会社の比較
・理事会での検討
・住民説明
・総会での承認
・工事開始
この準備を丁寧に行うことで、理事会として納得感のある形で進めることができます。
逆に、この準備が不十分なまま進めてしまうと、途中で疑問や不安が出てきてしまい、住民の理解を得にくくなることがあります。
住民説明を意識して進める
大規模修繕は理事会だけの話ではありません。
最終的には住民の皆さんに説明することになります。
工事費は修繕積立金から支出されますし、場合によっては積立金の見直しや一時金の話になることもあります。
そのため、
・なぜこの工事が必要なのか
・どんな比較をしているのか
・理事会として何を重視しているのか
こうしたことを整理しながら進めることが大切です。
途中の考え方が整理されていると、住民説明のときにも理解を得やすくなります。
まとめ
大規模修繕を考え始めるとき、多くの管理組合が「何から始めればいいのか」で迷います。
最初に整理しておきたいのは次の三つです。
建物の状態を知ること
長期修繕計画を確認すること
理事会の不安や疑問を整理すること
この三つを整理するだけでも、大規模修繕の進め方はかなり見えやすくなります。
大規模修繕はマンションの将来に関わる大きなテーマです。
だからこそ、焦って進めるのではなく、順番を整理しながら進めていくことが大切だと思います。
誰に相談していいかわからない、どう進めていいかわからない管理組合様はぜひお気軽にご相談ください。
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