- お役立ち情報
将来の修繕費が見えないと理事会が動きにくい理由とは？管理組合で起こりやすいこと
こんにちは。MRCの平松です。
管理組合の方と話していると、工事の必要性そのものにはある程度納得していても、そこから先の話がなかなか進まない場面があります。
たとえば、
「建物の傷みは分かっている」
「そろそろ見直しが必要なのも分かる」
「でも、この先どのくらいお金がかかるのかが見えなくて動きづらい」
こういう状態です。
理事会としても、感覚だけで進めるわけにはいきません。
しかも修繕の話は、今やる工事だけで終わりません。次の工事、その次の設備更新、積立金との関係までつながってきます。
そのため、目の前の工事費だけ見ても判断しにくいことがあります。
むしろ理事会が本当に知りたいのは、この先の修繕費がどう続いていくのか だったりします。
今回は、将来の修繕費が見えないと、なぜ理事会が動きにくくなるのか。
そして、見えるようになると何が変わるのかを整理してみたいと思います。
今の工事費だけでは判断しにくい
大規模修繕の話になると、どうしても今の見積金額に目が向きます。
それは当然です。金額が大きいので、まずそこが気になるのは自然なことです。
ただ、理事会で実際に悩ましいのは、今の工事費そのものより、この工事を通ったあとに何が続くのか が見えにくいことだったりします。
たとえば、
・今回の工事が終わったあと、次に大きい支出はいつ来るのか
・設備更新はまだ先なのか、それとも近いのか
・今の積立水準でこの先も持つのか
・今回少し抑えたとして、その反動が後で大きくならないか
こうしたことが見えないと、目の前の工事費だけでは決めにくくなります。
理事会としては、今の一回だけを見ているわけではありません。
先の流れが読めないと、どうしても慎重になります。
“高いか安いか”の話で止まりやすくなる
将来の修繕費が見えないと、理事会の話はどうしても
「高いか安いか」
のところで止まりやすくなります。
もちろん、その感覚も無視できません。
ただ、本来知りたいのはそこだけではないはずです。
たとえば、
・今回の工事費は高く見えるけれど、その分この先の修繕が安定するのか
・逆に、今は抑えられても数年後に別の工事が増えるのか
・設備更新まで含めると、今どう考えるのが無理のない形なのか
そういう流れが見えないと、数字の表面だけで判断するしかなくなります。
すると理事会の中でも、
「高すぎる気がする」
「でも必要だと言われている」
「ただ、この先が分からない」
という会話が増えやすくなります。
これは意見の対立というより、判断材料が足りない状態に近いです。
積立金の話が出た瞬間に重くなりやすい
将来の修繕費が見えにくいと、積立金の話もかなり扱いづらくなります。
理事会としては、当然ここが気になります。
・今の修繕積立金で足りるのか
・どのタイミングで不足が見えそうなのか
・値上げを考える必要があるのか
・そこまでしなくても運営できるのか
ただ、修繕費の全体像が見えていないと、積立金の話はどうしても曖昧になります。
その結果、
「たぶん足りなくなるかもしれない」
「でも、まだ分からない」
「今そこまで言うのは早いかもしれない」
といった空気になりやすいです。
積立金の話は、住民説明にもつながるので、理事会としても慎重になります。
その慎重さ自体は自然ですが、見通しがないままだと話は前に進みにくくなります。
設備更新が急に重く感じられる
外壁や防水の話は比較的イメージしやすいです。
でも、給排水管やポンプ、機械式駐車場、電気設備のような更新が見えてくると、理事会の空気が少し変わることがあります。
なぜかというと、設備更新は
・金額が大きくなりやすい
・時期の考え方が難しい
・今すぐ必要かどうか判断しにくい
という特徴があるからです。
将来の修繕費が見えていないと、設備更新の話は特に重たくなります。
「その話まで今する必要があるのか」
「まだ先ではないか」
「でも入れておかないと危ないのでは」
こういうやり取りが出てきやすくなります。
これは設備更新の話が難しいというより、全体の流れの中で位置づけが見えていない ことの方が大きいように思います。
理事によって受け止め方が大きく変わる
将来の修繕費が見えないと、理事会の中で理解の差も出やすくなります。
たとえば、
・数字を見るのが得意な理事
・工事内容の方がイメージしやすい理事
・今の支出が気になる理事
・住民説明のしやすさを気にする理事
では、同じ資料を見ても感じることがかなり違います。
そのため、将来費用の見通しが弱いと、理事会の中でも話の軸が定まりにくくなります。
ある人は
「今の工事費が高い」
と感じる。
別の人は
「でもこの先もっと大きい支出があるかもしれない」
と考える。
また別の人は
「住民に説明しづらい」
と感じる。
これ自体は自然です。
ただ、全体の見通しが見えると、その差が少し縮まりやすくなります。
住民説明の言葉が弱くなりやすい
将来の修繕費が見えない状態は、住民説明でもかなり響きます。
住民の皆さんからすると、気になるのは
・今なぜこの工事をするのか
・この先も同じような負担が続くのか
・積立金はどうなっていくのか
・今決めることが将来どう影響するのか
といったところです。
ここに対して理事会側が
「今のところ必要です」
「その先はまだ何とも言えません」
という説明しかできないと、どうしても不安が残ります。
もちろん、将来を完全に断定することはできません。
ただ、少なくとも
「今見えている範囲ではこういう流れです」
と話せるかどうかで、住民の受け止め方はかなり変わります。
長期修繕計画が“見るだけの表”になりやすい
長期修繕計画には、もともと将来の修繕費が入っています。
それでも理事会で動きにくさが出るのは、表として存在していても、意味がつながって見えていないからです。
たとえば、
・この年にこの工事費を見込んでいる理由
・前回工事とのつながり
・単価の前提が今も合っているのか
・設備更新の扱いが現実に合っているのか
このあたりが分からないと、数字の列を眺めるだけになりやすいです。
そうなると理事会としても、
「表はあるけれど、判断に使いにくい」
という感覚になります。
長期修繕計画は本来かなり大事な資料ですが、将来の修繕費が見える形になっていないと、読んで終わる資料になりやすいです。
“今の判断が将来どう響くか”が見えないと迷いやすい
理事会が本当に悩んでいるのは、今の工事をやるかやらないかだけではありません。
今の判断が将来どう響くか、そこが見えないと迷いやすいです。
たとえば、
・今回は最低限にとどめるべきか
・今のうちに少し広めに対応すべきか
・設備の話も同時に考えるべきか
・将来の積立不足を今から見込むべきか
このあたりは、単発の判断では決めにくいです。
将来の修繕費がある程度見えると、
「今ここで少し広く考える理由」
「今回は絞ってもよい理由」
が整理しやすくなります。
反対に見えていないと、どちらを選んでも不安が残ります。
理事会が動きやすくなるのは“全部が分かったとき”ではない
ここは少し大事なところです。
将来の修繕費が見えると言っても、全部が完璧に決まるわけではありません。
実際には、工事費も社会状況も建物状態も変わります。
それでも理事会が動きやすくなるのは、全部が確定したときではなく、
少なくとも今よりは先の流れが見えているとき です。
たとえば、
・今後10年くらいの大きな支出の山
・設備更新が近いものと遠いもの
・積立金との大まかな関係
・今の計画で気をつけたい年
このくらいが見えるだけでも、理事会の会話はかなり変わります。
判断の精度を上げるというより、判断の土台をつくる感じに近いかもしれません。
こういう管理組合ほど見通しが必要になる
特に将来の修繕費が見えにくいことの影響を受けやすいのは、たとえば次のような管理組合です。
・築年数が進んできて設備更新も気になり始めている
・長期修繕計画が少し古い
・前回工事の履歴と今の計画がつながって見えない
・修繕積立金の水準に不安がある
・理事交代が多く、前提共有に時間がかかる
・住民説明でお金の話がしづらい
こういう状況では、将来の見通しが少しあるだけでも理事会の進み方がかなり変わります。
よくある質問（Q&A）
将来の修繕費って、そんなに正確に分かるものですか？
完全に正確に決めることは難しいです。
ただ、今見えている工事項目や設備更新、積立金との関係を整理するだけでも、理事会ではかなり話しやすくなります。
今の工事費だけ見て判断してはいけないの？
それだけだと判断しにくいことがあります。
今回の工事のあとに何が続くのかが見えていると、今の判断の意味も変わってきます。
理事会でまず共有したいのは何ですか？
今後どの時期に大きな支出がありそうか、設備更新はどのあたりが近いのか、積立金との関係はどう見えるのか。この3つが見えるだけでもかなり違います。
まとめ
将来の修繕費が見えないと、理事会はどうしても動きにくくなります。
今の工事費だけでは判断しにくく、積立金の話も重くなり、設備更新の位置づけも曖昧になりやすいからです。
理事会が欲しいのは、完璧な予言ではありません。
今の判断がこの先どうつながっていくのか、その流れです。
その流れが少しでも見えると、工事費の意味も、積立金の見方も、住民説明の言葉も変わってきます。
だからこそ、将来の修繕費を見える形にしておくことは、理事会が前に進むための土台になっていきます。
MRCでは長期修繕計画のプラットフォーム『リノプラ』を提供しています。
建物を3Dモデリングし、一級建築士事務所が長期修繕計画を策定した上で、維持管理を伴走する仕組みですので、お悩みの管理組合様はぜひご検討ください。
関連記事
お知らせ一覧
