築40年を超えるマンションの長期修繕計画策定

築47年を迎えるマンションにおいて、これまで長期修繕計画が策定されておらず、将来的な修繕費用や資金計画の整理が課題となっていました。
特に、今後予定される排水管改修やサッシ・玄関扉の改修、大規模修繕工事など、多額の費用を伴う修繕が想定されていたことから、将来を見据えた収支計画の確認および修繕計画の整備が求められていました。
そのため、本業務では建物の現状や今後必要となる修繕内容を整理したうえで、長期的な視点による長期修繕計画の策定を行いました。

物件名称	SIマンション
所在地	埼玉県
構造・規模	鉄骨鉄筋コンクリート造／地上8階建／198戸
業務名	長期修繕計画策定業務

［課題解決例］

課題感

1.過去の修繕履歴や関連資料が十分に整理されておらず、大量の資料の中から必要な情報を抽出・整理する必要があった

2.今後予定される複数の修繕工事について、実施時期や優先順位の整理が求められていた

3.借入を前提とした計画であったため、将来的な収支バランスを踏まえた資金シミュレーションが必要だった

4.サッシ改修および排水管改修が実施設計段階で進行しており、計画内容との整合確認が求められていた

解決施策

実施内容

1.過去の修繕資料や工事履歴を整理・精査し、大規模修繕工事の概要設計が可能となるレベルまで必要情報を整理
2.建物の現状や今後予定される工事内容を踏まえ、修繕項目・優先順位を整理
3.サッシ改修および排水管改修の実施設計内容を確認し、長期修繕計画へ反映
4.現行の融資条件や公庫金利を踏まえた資金シミュレーションを実施し、将来的な収支計画を可視化
5.総会へ出席し、計画内容の説明や合意形成の支援を実施

計画見直し結果

ヒアリングや既存資料の整理を踏まえ、「建具」や「排水管更新」を優先度の高い修繕項目として整理し、従来計画より前倒しした修繕計画を策定しました。あわせて、将来的な排水管更新工事に向けて借入を含めた資金シミュレーションを行い、長期的な収支見通しを整理するとともに、第3回大規模修繕工事については、今後の詳細調査を踏まえた修繕時期の検討を提案しました。

資金不足時の対応方針

計画上、資金不足が生じる時期においては、一時金徴収の回避として、金融機関や公的融資を含む資金調達手段を検討することがあります。
融資等を適切に活用することで、工事実施時点での一時的負担を抑え、結果として区分所有者の負担軽減につながる可能性があります。

成果

・過去資料を整理・精査することで、長期修繕計画の基礎資料を再構築
・「建具」や「排水管更新」を優先した、実態に即した修繕計画を策定
・借入を含めた資金シミュレーションにより、将来的な収支見通しを整理
・実施設計中の工事内容を反映し、現実的な長期修繕計画へ更新
・総会説明を通じて、修繕計画に関する合意形成を支援