修繕周期の延伸を考慮した長期修繕計画策定
築後約30年を迎えるマンションにおいて、既存の長期修繕計画の妥当性を検証し、将来の大規模修繕工事や設備更新を見据えた長期修繕計画の見直しを実施しました。既存計画との比較検証を行い、管理組合の負担軽減と建物の長寿命化の両立を目指した計画を策定しました。
| 物件名称 | GHマンション |
|---|---|
| 所在地 | 東京都 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造／地上7階建／20戸 |
| 業務名 | 長期修繕計画策定業務 |
［ 課題解決例 ］
課題感
1.前回作成された長期修繕計画の内容や積算根拠が不明瞭であり、計画の妥当性を確認する必要があった
2.将来の大規模修繕工事や設備更新を見据え、修繕周期や修繕内容を改めて整理する必要があった
3.現状の修繕積立金で長期的な運営が可能か検証する必要があった
4.区分所有者の負担を抑えながら、建物の長寿命化を図る計画が求められていた
解決施策
実施内容
1.修繕履歴および既存資料の調査
2.30年以上を見据えた長期修繕計画の再構築
3.大規模修繕工事周期の見直し
4.建築・設備・外構の修繕内容および更新時期の整理
5.修繕積立金の収支シミュレーション
6.将来の資金計画に関する提案
提案のポイント
建物の状態や過去の改修履歴を考慮し、耐候性の高い材料の採用を前提として大規模修繕工事を18年周期で計画しました。また、防水・床仕上げ・鉄部塗装などについても更新と部分補修を適切に組み合わせることで、ライフサイクルコストの最適化を図りました。
成果
見直しの結果、現状の修繕積立金水準では将来的に資金不足が発生することが予測されたため、積立金改定や融資活用を含めた現実的な資金計画を提案しました。単純な値上げではなく、管理組合の負担を抑えながら計画修繕を継続できる選択肢を提示し、将来にわたる建物維持管理の方向性を明確化しました。
［ 実績紹介 ］
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管理区分ごとの負担を整理した長期修繕計画策定
全体共用・住宅共用・施設共用の3つの管理区分で構成されるマンションにおいて、長期修繕計画の見直しを実施しました。
従来は一つの会計として管理されていましたが、管理規約に基づき各管理区分ごとの負担区分を整理し、それぞれの会計に対応した長期修繕計画および収支計画を策定しました。 -
第2回大規模修繕工事を見据えた長期修繕計画策定
築26年を迎えるマンションにおいて、第2回大規模修繕工事の実施時期の検討および長期修繕計画の見直しを実施しました。
前回の長期修繕計画見直しから10年以上が経過していたことから、建物の現状把握を目的とした簡易診断とあわせて、将来の修繕計画および資金計画の再検討を行いました。 -
初回大規模修繕工事を見据えた長期修繕計画策定
築5年程度のマンションにおいて、既存の簡易的な長期修繕計画を見直し、将来を見据えた本格的な長期修繕計画を策定しました。
大規模修繕工事の実績がない段階での見直しであったため、現状の建物仕様を整理したうえで、概要設計レベルでの検討および概算工事費の算出を実施しました。 -
築40年を超えるマンションの長期修繕計画策定
築47年を迎えるマンションにおいて、これまで長期修繕計画が策定されておらず、将来的な修繕費用や資金計画の整理が課題となっていました。
特に、今後予定される排水管改修やサッシ・玄関扉の改修、大規模修繕工事など、多額の費用を伴う修繕が想定されていたことから、将来を見据えた収支計画の確認および修繕計画の整備が求められていました。
そのため、本業務では建物の現状や今後必要となる修繕内容を整理したうえで、長期的な視点による長期修繕計画の策定を行いました。 -
建物調査診断業務
築40年を超えるマンションにおいて、建物および給排水設備の調査を実施しました。
外壁や設備の各所で経年劣化が進行しており、今後の修繕計画の見直しが必要な状況でした。
限られた予算の中で効率的に修繕を進める必要があることから、建物および設備の現状を的確に把握したうえで、優先順位を整理し、段階的に修繕を進めていくことが求められていました。 -
建物調査診断業務
本マンションにおける第2回大規模修繕工事の実施に向け、建物調査診断業務を実施しました。
本業務では、現状の劣化状況や維持管理状況を踏まえ、今後の修繕計画の最適化を目的として、以下の検討を行いました。
・第2回大規模修繕工事の適切な実施時期の判定および提案
・必要となる修繕工事項目（改良工事を含む）および優先順位の整理
・日常点検の状況を踏まえた維持管理体制の改善提案
これらの検討を通じて、計画的かつ合理的な修繕工事の実施に向けた基礎資料の整備を行いました。 -
大規模修繕工事コンサルティング業務
築20年を超える施設において、経年劣化への対応および今後の長期的な施設運営を見据え、発注者様として初めてとなる大規模修繕工事を実施しました。
本施設は、病気のお子様とその家族が滞在するための宿泊施設であり、一般的な集合住宅とは異なり、日常的な利用環境への影響を最小限に抑える配慮が求められる建物です。
そのため、本計画では安全性・機能性の回復に加え、利用者の安心感や快適性を損なわない施工計画とするとともに、コンクリート打放し仕上げを基調とした建物の意匠性を維持することを重視しました。
また、発注者様にとって初めての大規模修繕工事であることから、工事内容や費用、進め方について丁寧な整理・可視化を行い、関係者間の合意形成を図りながら計画を推進しました。 -
大規模修繕工事コンサルティング業務
管理組合様より、長期修繕計画上で予定していた大規模修繕工事の時期が迫ったことを受け、ご相談をいただきました。
当初、工事実施のタイミングは機械式駐車場の更新やコロナ禍と重なり、やむを得ず延期されていました。延期期間を経て、改めて「限られた予算内で必要な修繕を実施し、将来まで見据えた計画に整理したい」というご要望が明確になったことから、当社にて大規模修繕工事コンサルティング・工事監理・長期修繕計画見直しまで一貫して支援しました。
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