こんにちは、MRCの平松です。
マンション購入に際し、毎月の支払いは住宅ローンだけでなく、管理費や修繕積立金も考慮すべきであることはおそらくご承知の通りでしょう。
月ごとの支出を比較すると、管理費や修繕積立金は住宅ローンの支払いよりも少ない金額となりますが、「相場はどれくらいなんだろう？」「もっと削減できないかな？」と考える方もいるでしょう。
初めて見たときには安いほどよいと感じがちですが、これらの費用は将来のメンテナンスに充てられるため、実際にはそう単純ではありません。
また、数年後に急に値上がりするケースや、マンションの共有部分の修繕のために大きな一時金が必要となるケースもあるため、慎重な注意が必要です。
この記事では、管理費の解説とともに、修繕積立金の性質や特徴、相場を知る方法について説明していきます。
将来的にどれだけの費用がかかるかを理解し、マンション購入を検討する上での手助けになれば幸いです。
この記事では、修繕積立金について詳しく説明します。
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修繕積立金とは何か？
修繕積立金（しゅうぜんつみたてきん）は、建物や施設などの設備の修繕や保守管理のために、予め一定の期間や条件で一定の金額を積み立てる制度や基金のことを指します。これは、将来にわたって建物や設備の修繕・保守にかかる費用を均等に分散して負担するための手段として利用されます。
一般的には、マンションやアパートの管理組合、ビルのオーナーやテナント、企業の施設管理などで採用されることがあります。修繕積立金は、定期的な修繕作業や大規模なメンテナンスが必要な場合に、急な出費を回避し、所有者や利用者が安定した負担を続けられるようにするのが目的です。
具体的には、修繕積立金は通常、月々の管理費や積立金として徴収され、それが修繕や保守に必要な資金として蓄積されます。建物や設備が経年劣化する中で発生する修繕やメンテナンスのために、この積み立てた資金が活用されます。
修繕積立金と管理費の違い
修繕積立金と管理費の違いについて、以下の表にまとめました。
| 違い | 修繕積立金 | 管理費 |
|---|---|---|
| 目的 | 主に将来の修繕や大規模なメンテナンスに備えて蓄積され、予期せぬ修繕費用への対応が可能になります。 | 日常的な運営や管理に必要な経費を賄うための費用で、修繕などの大規模なメンテナンスには充てられません。 |
| 用途 | 主に予防的なメンテナンスや修繕、大規模な修繕プロジェクトに使われます。 | 日常の運営に必要な経費、例えば清掃、保険、共有施設の維持などに充てられます。 |
| 使途の時期 | 長期的な視点で将来の修繕やメンテナンスに備えて積み立てられ、必要なときに使用されます。 | 毎月の経費として即座に使用され、日常の管理や運営に貢献します。 |
| 徴収の頻度 | 通常は月次や年次で、一定の金額が積み立てられます。 | 通常は月次で徴収され、管理にかかる日常的な経費を賄います。 |
| 金額の変動 | 一定期間や条件で設定された金額が徴収され、基本的には変動しません。 | 管理にかかる経費の変動に応じて、必要に応じて金額が変更されることがあります。 |
| 法的な位置付け | 通常、法的な契約や取り決めに基づいて設定され、法的に厳格に管理されます。 | 管理規約や契約に基づいていることが一般的で、法的な規制が存在する場合もあります。 |
| 予測可能性 | 将来の修繕やメンテナンスに備えるため、ある程度予測可能な範囲で積み立てが行われます。 | 日常的な経費であり、変動がある場合でも比較的予測しやすいことがあります。 |
修繕積立金の用途 5種類
修繕積立金は、建物や施設の修繕・保守に必要な資金を積み立てておくための制度であり、以下に挙げるような具体的な用途に使われます。
大規模修繕工事
修繕積立金は、建物や施設が経年劣化によって必要な大規模な修繕工事に充てられます。例えば、外壁の補修、屋根の改修、共用部の改修などが含まれます。
設備の更新・交換
施設内の設備や機器が老朽化したり、効率が低下した場合に、修繕積立金がこれらの設備の更新や交換に充てられます。例えば、エレベーターの交換、給排水管の更新などが該当します。
予防的なメンテナンス
予期せぬトラブルを防ぐために、修繕積立金は予防的なメンテナンス活動に使用されます。これには、定期的な構造検査や設備の点検、補修作業が含まれます。
防災対策
地震や火災などの災害に備え、修繕積立金は防災対策のための工事や設備の強化に充てられることがあります。例えば、耐震補強工事や火災報知機の設置などが挙げられます。
共用部のリニューアル
共用部分の改善やリニューアルにも修繕積立金が利用されます。これには、エントランスやロビーのリフォーム、共有施設のアップグレードなどが含まれます。これによって、建物全体の外観や共用スペースの質を向上させることが期待されます。
外壁塗装
建物の外壁は気候条件や汚染などにより経年劣化が進みます。修繕積立金は外壁塗装などのメンテナンス作業に充てられ、建物の外観を保ち、耐久性を維持します。
給排水管の補修・交換
給水管や排水管が老朽化すると、漏水や詰まりなどの問題が発生する可能性があります。修繕積立金はこれらの管の補修や交換に使用され、建物内部の設備を健全な状態に維持します。
地下駐車場の改修
地下駐車場は通常、排水設備やコンクリートの補修が必要となります。修繕積立金は地下駐車場の改修やメンテナンスに充てられ、安全かつ適切な状態を維持します。
防水工事
屋根やバルコニー、浴室などの水回りは防水が必要です。修繕積立金は防水工事に充てられ、漏水や水害から建物を保護します。
エレベーターの保守・更新
建物に設置されたエレベーターは定期的な保守が必要です。修繕積立金はエレベーターの点検や保守作業、必要に応じて更新や交換に使用され、安全かつ効率的な運用を確保します。
修繕積立金の相場
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、修繕積立金の相場は以下のとおりです。
| 計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安安（機械式駐車場を除く） | |||
|---|---|---|---|
| 地上階数/建築延床面積 | 月額の専有面積当たりの修繕積立金額 | ||
| 事例の 3 分の 2 が包含される幅 | 平均値 | ||
| 20 階未満 | 5,000 ㎡未満 | 235 円～430 円／㎡・月 | 335 円／㎡・月 |
| 5,000 ㎡以上～ 10,000 ㎡未満 | 170 円～320 円／㎡・月 | 252 円／㎡・月 | |
| 10,000 ㎡以上～ 20,000 ㎡未満 | 200 円～330 円／㎡・月 | 271 円／㎡・月 | |
| 20,000 ㎡以上 | 190 円～325 円／㎡・月 | 255 円／㎡・月 | |
| 20 階以上 | 240 円～410 円／㎡・月 | 338 円／㎡・月 | |
機械式駐車場がある場合の加算額
また、機械式駐車場があるマンションの場合には以下の式にて加算額を計算します。
機械式駐車場の１台あたり月額の修繕工事費（下表）×台数÷マンションの総専有床面積（㎡）
| 機械式駐車場の機種 | 機械式駐車場の修繕工事費 （１台当たり月額） |
|---|---|
| ２段(ピット１段)昇降式 | 6,450 円/台・月 |
| ３段(ピット２段)昇降式 | 5,840 円/台・月 |
| ３段(ピット１段)昇降横行式 | 7,210 円/台・月 |
| ４段(ピット２段)昇降横行式 | 6,235 円/台・月 |
| エレベーター方式（垂直循環方式） | 4,645 円/台・月 |
| その他 | 5,235 円/台・月 |
修繕積立金が値上がりする理由
修繕積立金が値上がりする理由はいくつか考えられます。以下はその主な理由です。
修繕やメンテナンスのコスト増加
建物や施設の修繕・保守にかかるコストが上昇した場合、修繕積立金の額もそれに対応して増加することがあります。材料費や労働力の値上がり、法令の変更などがこれに関連します。
建物の経年劣化
建物が経年するにつれて、修繕やメンテナンスがより頻繁に必要になることがあります。これに伴って、修繕積立金の必要な金額も増加する可能性があります。
大規模な改修プロジェクト
建物全体の大規模な改修やリニューアルが計画された場合、それに対応するために修繕積立金を増やすことがあります。例えば、外壁の全面的な改修や共用部の大規模なリフォームなどが挙げられます。
災害対策の強化
地震や台風などの自然災害に対する備えとして、防災設備の強化や耐震工事などが必要になる場合があります。これに伴い、修繕積立金が増加することが考えられます。
法令の変更
建築や管理に関する法令が変更され、それに適応するためには追加の工事や設備が必要になる場合があります。これに伴い、修繕積立金が増加することがあります。
修繕積立金の増額は、適切な修繕やメンテナンスを確保するために必要な措置であり、建物や施設の長寿命化と安全性の確保に寄与します。増額が行われる際には、管理組合やオーナーなどの関係者との合意や説明が求められることが一般的です。
修繕積立金にかかる注意点
最後に修繕積立金に関する注意点をまとめて解説します。
修繕積立金は新築物件の方が安い
修繕積立金は新築物件の方が安い可能性があります。理由は以下です。
新築物件の耐用年数が長い
新築物件は建築時に使用される材料や設備が最新であり、品質が高いため、その耐用年数が比較的長いです。これにより、将来の修繕やメンテナンスの必要性が中古物件よりも遅れる可能性があり、修繕積立金が新築の方が低く抑えられることがあります。
建物の構造が新しい
新築物件は最新の建築規格や技術に基づいて設計・建築されているため、建物の構造が中古物件よりも頑丈で耐久性が高いことがあります。これにより、修繕積立金が中古物件よりも低く抑えられる可能性があります。
メンテナンスが少ない期間が続く
新築物件では最初の数年から十数年まで、通常はメンテナンスが少ない期間が続くことがあります。これにより、初期の段階では修繕積立金を比較的少なく設定できる可能性があります。
補修や改修の必要が少ない
中古物件はすでに使用されており、建物や設備に経年劣化が進んでいることがあります。一方で、新築物件は初期段階での建設品質が高いため、補修や改修の必要性が中古物件よりも少ない場合があります。
ただし、地域や物件の状態によっては、新築物件でも修繕積立金が相応に必要な場合があります。物件購入前に建物の状態や管理規約を確認し、将来的な修繕の見込みを考慮して修繕積立金の必要性を判断することが重要です。
滞納した場合、マンションが売りにくくなる
滞納した場合、マンションが売りにくくなる可能性があります。理由を以下にまとめます。
信頼性の低下
購入者は、修繕積立金の滞納が将来的な修繕やメンテナンスに支障をきたす可能性があると懸念します。信頼性が低下すると、購入者は他の物件を検討する可能性が高まります。
将来の負担の予測困難
修繕積立金は将来の修繕やメンテナンスに備えて積み立てるものであり、積み立てが滞ると将来的な負担が予測困難になります。購入者は将来の負担を見越して物件を選定するため、積み立てが滞ると購入に難色を示す可能性があります。
管理組合の信頼性への影響
修繕積立金は通常、管理組合が適切に管理・運用しています。滞納が発生すると、購入者は管理組合の信頼性に疑問を抱くことがあり、それが物件全体の評価に影響を与えます。
金融機関の審査が厳しくなる
修繕積立金の滞納があると、購入者が住宅ローンを組む際に金融機関の審査が厳しくなります。金融機関はリスクを最小限に抑えるため、物件の管理状況に注意を払う傾向があります。
修繕積立金の滞納は、物件の状態や将来的な管理の信頼性に対する懸念を引き起こす可能性があり、これが売却プロセスに悪影響を及ぼすことがあります。滞納を避けるためには、管理組合や物件所有者は積み立ての適切な管理と運用に努めることが重要です。
住宅ローンだけでなく修繕積立金も含めて返済計画を立てる
マンションは非常に高価な投資です。そのため、多くの人が物件価格と住宅ローンの返済額に焦点を当てがちです。しかし、修繕積立金や管理費も毎月の支出としては数万円ほどかもしれませんが、長期的に見れば相応に重要な支出になります。たとえば、毎月2万円でも、30年で720万円に上ります。
また、先述のように修繕積立金や管理費が低く設定されている場合、将来的な値上げの可能性も考慮するべきです。目安とされる金額よりも格段に低い場合は、将来の値上げを見越して計画することが重要です。できるだけ目安金額と実際の支出の差分を毎月積み立てることも、検討しておく価値があります。
まとめ
本記事では、修繕積立金について解説をしました。
修繕積立金と管理費は、マンションを快適な状態で保つための必要経費です。これらの費用が不足していると、維持管理が最低限の水準にとどまり、将来的な問題が発生する可能性があります。初めて購入したときには予測が難しいかもしれませんが、10年や20年経過したときにその影響が表れるかもしれません。
思わぬ費用の増加やマンションの経年劣化による悪影響が考えられます。将来的な支出が予測できないと、生活に大きな影響を及ぼす可能性があるため、慎重に注意を払うべきです。
これを考慮して、修繕積立金と管理費に対する理解を深め、検討中のマンションの総費用を正確に把握しておくことが重要です。
大規模修繕工事で良い業者を見つけたいという方は、大規模修繕工事の見積もり比較ができる「ニューサツ」をぜひ一度御覧ください。