マンション大規模修繕工事における設計コンサルとは、マンションの劣化状態などをチェックし、修繕工事を実施する時期やどの場所を工事するかなどの助言を行ったり、マンション側が施工業者を選ぶ際にサポートし、計画・着工・竣工・受け渡しまでを円滑にするなどの役割を持っています。
つまり、大規模修繕工事を実施する上では施工業者を選ぶだけではなく、いかに良いサポートをしてくれる設計コンサルタント会社を選ぶかが鍵になってくるということです。
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この記事は以下のような方におすすめ
設計コンサルの役割について詳しく知りたい
設計コンサルの選定方法について詳しく知りたい
「不適切コンサル」とは一体何なのかについて知りたい
本記事は設計コンサルの役割や選び方について、専門家の立場からわかりやすく解説しています。今後、大規模修繕工事において設計監理方式の採用を検討されている方はぜひご覧ください。
大規模修繕工事における設計コンサルの役割
ごく小規模なマンションの場合には、理事会が大規模修繕工事の計画から運営までを担当する場合もあります。しかし、基本的には修繕委員会を立ち上げて、大規模修繕工事を実施することが一般的です。
その際に、マンションの管理会社からのサポートのみを利用する管理組合も存在しますが、このサポートは最低限の内容になっているため、やはり設計コンサルを起用することがおすすめです。
では、設計コンサルを起用した場合には一体どのようなことをしてくれるのでしょうか。
まずはこの点を明らかにしていきましょう。
マンションの建物診断
大規模修繕工事における設計コンサルの役割の1つとして、マンションの建物診断（劣化診断）があります。
建物診断は、マンションがどの程度劣化しているのか、どの場所を修繕する必要があるかなどを把握することが目的です。診断を行うことで大規模修繕工事の内容が決定するので、非常に重要な工程だと言えます。
中には管理会社などが大規模修繕工事に先駆けて無料で実施する診断もありますが、より正確にマンションの状況を把握するためには設計コンサルに診断をしてもらうことがおすすめです。
施工業者の選定補助
設計コンサルは、大規模修繕工事を実施する施工業者の選定補助も実施します。
中には管理会社に斡旋してもらう業者をそのまま採用したり、修繕委員会自身が複数の施工業者から見積もりを取り寄せて選んだりするケースもあります。
しかし、工事内容に従って適切に施工業者を選ぶには専門的な知識、修繕に対する深い理解が必要です。そのため、設計コンサルに施工業者の選定補助をしてもらうことがおすすめです。
設計・工事内容の確認
また、マンションの修繕工事を行うにあたり、設計や工事内容についてチェックしてくれるのも設計コンサルです。
施工業者が工事内容を計画するのに併せて、設計コンサルもマンションの現状を鑑みて内容を確認するので、より正確に工事が実施されるようになります。
また、実際に修繕工事がスタートしたら、計画通りに進行しているかどうかも監理します。10年以上のスパンで実施される大規模修繕工事なので、このように慎重かつ確実な方法で進めることが推奨されます。
なお、ここまでのプロセスを管理組合や修繕委員会自身が行うマンションもあるでしょう。しかし、専門的な知識がない状態では適切な確認作業が行えるかどうかは分かりません。
では、設計コンサルを採用すれば大規模修繕工事は安泰なのかと言えば、そういうわけではありません。その理由を次項で説明します。
設計コンサルの選定は難しい
設計コンサル設計コンサルを採用すればを採用すれば大規模修繕工事は安泰だと言えない理由は、選定の難しさにあります。
前項で説明した通り、建物診断・施工業者の選定・工事内容の確認などを行いますが、選定時点ではそれらの能力を見ることはできず、「果たしてこの設計コンサルは優秀なのか」ということが見えにくいからです。
また、施工業者であれば施工実績が提示できますが、設計コンサルの場合には実績など素人目で分かりやすいものがありません。このような理由から、設計コンサルの選定は難しいと言えるのです。
設計監理方式が生み出す「不適切コンサル」とは？
また、近年は「不適切コンサル」という存在が社会問題となっています。
不適切コンサルとは、大規模修繕工事に際して高品質な工事が実施されるように支援することがコンサルタントの役割でありながらも不適切な行為によって工事の品質を貶めるばかりか、相場以上の工事費を請求するようなコンサル会社を指します。
このような会社を管理組合などが採用してしまうのは、一般的に設計監理方式が推奨される風潮の中で、初めのうちは相場よりも低いオファーを出す不適切コンサルがいるからです。
しかし、不適切コンサルは癒着する施工業者と結託し、高額な工事費を請求します。そして施工業者から不適切コンサルにバックマージンが流れるのです。
管理組合はバックマージンの存在に気づかずに依頼してしまい、蓋を開ければ工事費用が当初予定していたものよりも高額になってしまうというケースが後を断ちません。
設計コンサル選定での失敗例
また、不適切コンサルを避けられたとしても、選定を誤ればミスマッチを起こして満足のいく大規模修繕工事にならないこともあります。
ここでは、代表的な設計コンサル選定での失敗例を紹介します。
専門的な能力のないコンサル会社を起用してしまった
先述の通り、大規模修繕工事を円滑に進めるためには、設計コンサルの専門的な能力が必要です。
しかし、設計コンサルの数が増加したことによって過当競争が発生していることを背景に、管理組合に採用してもらうために「プレゼンテーションのみがうまい会社」のようなコンサル会社も増えています。
プレゼンが上手いために採用してしまったものの、蓋を開けると専門性が低かったという事例や、設計コンサルの見極めを失敗し、全く専門能力のない設計コンサルタント会社を選定してしまい、不満足な仕様、理解の得られない工事になった事例は多くあります。
実数精算金額の計算が甘く、不要な工事費を支払うことになった
大規模修繕工事では、足場を組んで確認しないと数量がわからないタイル補修工事やコンクリート補修工事は実数精算方式が採用されています。
これは、あらかじめ設計数量で見込んでいた数値に対し、足場設置後に現地確認をして算出した数量を比較して精算する方式です。
施工会社はこの数値を多く算出して、工事費を増額させる方向で進めることが多いため、これらの数量をチェックして、現地と下地図に相違がないことや、嘘の申告をしていないか確認することは設計コンサルタントの役割として非常に重要です。
ところが、前述した専門能力のない会社や不適切コンサルタントを選定してしまうことにより、甘いチェックや癒着による数量水増しが発生して、不要な工事費を支払うことになるケースがあります。
設計コンサル選定時のポイント
ここまで、設計コンサル選定の難しさについてお話しをしました。しかし、ポイントを押さえることができれば、選定の成功率は高まります。
本項では、設計コンサル選定時のポイントについて6つのコツをお教えします。
管理組合が希望する関わり方をしてくれるか
大規模修繕工事の進め方は、管理組合の数だけ存在します。
「大規模修繕はよくわからないので、設計コンサルが主導で全部やってほしい」
「管理組合が中心となって進めつつ、その都度適切なアドバイスがほしい」
このように任せたい管理組合もいれば、自分たちで進めたい管理組合もいるはずです。
そういったスタンスに合わせて、ちょうど良い関わり方をしてくれる設計コンサルを選ぶことは、大規模修繕工事というプロジェクトを進める上で重要です。
大規模修繕工事の方針を重視してくれるか
管理組合によって「マンションの状態をできる限り新築に近づけたい」というところもあれば「次回の大規模修繕工事まで保てる最低限の修繕で良い」というところもあるでしょう。
そういった工事に対する管理組合の方針を理解し、その上で適切なアドバイスをしてくれるような設計コンサルがおすすめです。
中には、方針を重視せずに大規模修繕工事を進めようとする設計コンサルもいます。起用する前にヒアリングを行うなどし、管理組合の意向に沿ってくれるかを確認しましょう。
依頼する修繕工事と似た実績があるか
設計コンサルは実績が重要ですが、ただ「〇〇件の実績がある」ということだけで判断することはおすすめできません。
なぜなら、マンションのタイプによって大規模修繕工事のやり方は大きく異なり、類似している実績がなければ、これまでの実績を加味したコンサルが受けられないかもしれないからです。
重要な観点は「お住まいのマンションと類似した実績が何件あるのか」です。この点を意識しながら設計コンサルを選定することによって、経験豊富な会社を見つけることができるでしょう。
管理組合の運営や合意形成に対する理解はあるか
設計コンサルの仕事には、管理組合の運営への知識も必要不可欠です。
ただ工事の知識だけがあっても、管理組合が合意に至らなければ大規模修繕工事は進みません。
マンションの大規模修繕工事に必要な設計・工事内容を提案し、管理組合が納得して合意形成に至るところまでサポートしてこその設計コンサルです。
設計コンサルを起用する際には、こういった管理組合への理解もあるのかどうかを確認することをおすすめします。
大規模修繕工事の必要性を見極められるか
設計コンサルの仕事の中には建物診断がありますが、診断結果によっては修繕が必要ではないという場合も大いにあり得ます。
しかし、何としてでも業務を請け負いたいコンサル会社や、長期修繕計画の通りに進めようとするコンサル会社は、大規模修繕工事の必要性にかかわらず実施を押し進めようとします。
本来、コンサル業務を行う上で「マンション側にベストな提案ができる」ことは大前提。客観的に修繕工事の必要性の有無を判断してくれるようなコンサル会社を探しましょう。
管理会社・施工業者と利害関係がないか
不適切コンサルの見出しでも述べましたが、管理会社・施工業者と裏で繋がり不当な利益を得ようとする業者は存在します。
こういった業者はマンション側に不利益を被らせてでも、工事費を跳ね上げるなどしてバックマージンを得ようとします。そして、そういった問題が生じる背景には、管理会社や施工業者との利害関係があるということが挙げられるのです。
上記のように悪意あるコンサル業者ではなかったとしても、施工業者と馴れ合いの関係になっているせいで正しく監理業務が遂行されない可能性はあります。
このような事態を避けるためにも、管理会社・施工業者と利害関係がない設計コンサルを選びましょう。
まとめ
今回の記事では、大規模修繕工事における設計コンサルの役割・選定方法について解説をしました。大規模修繕工事を成功に導くためにも、正しく設計コンサルを選びましょう。
また、弊社でも設計コンサルの選定補助業務を提供しております。何か疑問点などがありましたら、お気軽にお声がけください。
大規模修繕工事で良い業者を見つけたいという方は、大規模修繕工事の見積もり比較ができる「ニューサツ」をぜひ一度御覧ください。