将来の資金不足を見据えた長期修繕計画策定

数年前にマンション管理センターの様式をもとに作成された長期修繕計画について、一度マンション管理士による精査が行われていました。しかし、その後5年以上が経過したことから、建物の現状や昨今の建設コストを踏まえ、計画内容を改めて見直したいとのご相談をいただきました。

物件名称	EXCマンション
所在地	埼玉県
構造・規模	鉄筋コンクリート造／地上4階建／21戸
業務名	長期修繕計画策定業務

［課題解決例］

課題感

数年前に作成された長期修繕計画について、建設コストの上昇や将来予定される設備更新工事を十分に反映できておらず、現状に即した修繕計画および資金計画への見直しが課題となっていました。
また、修繕積立金は国土交通省の目安額を大きく下回っており、将来的な修繕資金不足が懸念されていました。

解決施策

実施内容

前回大規模修繕工事の数量表を基に修繕数量を精査するとともに、近年の建設コストや資材価格の上昇を反映した実勢単価へ見直しを実施しました。
また、今後予定される設備更新工事も考慮した30年間の長期修繕計画および資金シミュレーションを作成し、将来の修繕積立金収支を検証しました。

提案のポイント

シミュレーションの結果、現在の修繕積立金では、次期大規模修繕工事以降、修繕資金が不足する見込みであることが判明しました。また、修繕積立金は国土交通省が示す目安額を大きく下回る水準となっていました。

協議の中では、サッシ更新を長期修繕計画の対象外とする案についても検討されましたが、サッシは断熱性・遮音性・気密性など居住性能に大きく関わる重要な設備であり、将来的な更新を見据えた計画が必要であることをご説明しました。

そのうえで、まずは修繕積立金を国土交通省の目安水準まで引き上げることを推奨し、将来の詳細な建物調査や劣化状況を踏まえながら、サッシ更新を含めた修繕範囲や実施時期を検討していく方針をご提案しました。また、急激な負担増を避けるため、段階増額積立方式や住宅金融支援機構（公庫）融資の活用についても併せて提案しました。